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社区商业发展现状
伴随着消费升级的大趋势下，被市场经济大潮推动着狂奔了近10年的中国，物质资料逐渐富足，一部分富裕阶层出现，一种新的消费潮流开始出现，简单地讲就是：随大流，尽可能活得让别人羡慕，像个上层人物；而如今单纯以炫耀为目的的消费潮流逐渐逝去，个性化、品格化的消费理念开始盛行，健康的、快乐的、体验好的、便利、富有内涵的成为主流。国外知名品牌扩张减速，基于本土文化与消费特征的商业逐渐兴起。消费者个人也更加注重质量与性价比，品牌不再是主要驱动力；消费者的决策也呈现出高效率简单化，注重商品情感属性和个人精神的回归。大规模的商业开发造成了购物中心的同质化严重，缺少相应的规划与协同，大量新区建设、商业供应量大、人口入住速度不匹配，相关配套不完善等都是制约发展的绊脚石。没有明确的发展模式与商业定位，由于发展速度过快、缺乏经验、容易出现项目定位不准，模式不清晰的情况。缺乏成熟的证券化渠道与退出机制，所以很多发展商选择了商铺散售，也极大的影响了社区商业的良好运营。完整的商业定位所需要的因素
同时，商业设施也逐渐完成由过去的大众品牌转为个性化消费品，从功能性转为体验化；从商业功能向社区文化功能的蜕变。大而全的商业体正在受到不小的挑战，千篇一律的网红脸远远不及有趣的灵魂更能让消费者向往，所以打造小而美、精而全、便而捷的社区型购物中心已经成为当下最热门的趋势。如过往占地面积体量大的家乐福、永辉超市等逐渐的被盒马鲜生、超级物种等新型互联网零售模式取代。
社区商业特点
区别于购物中心大而全的定位以及区域级的影响力，社区商业一般具有相当强的地域性。它是以项目周边的居民为服务对象的商业形态，体现的是“最后一公里”的服务理念，以住宅或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
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社区商业招商
在经历了商业规划、商业定位、业态定位等一系列前置工作后，社区商业的招商问题是目前很多商业地产开发商面临的难题之一，本文飙马就集中探讨一下社区商业如何招商的问题。商业项目招商的成败，在很大程度上取决于准确的商业定位、合理的租金定位、完善的招商计划、对招商品牌的充分理解、对优质商户和主力商户有效的策略以及合理恰当的谈判技巧。成功开业以后，完善的营运管理和服务也是非常重要的部分。本文着重对租金定位、收租形式、招商对象、招商对象物业条件解析、招商原则、招商策略、开业等内容做一一的说明。租金定位要做好租金的定位，最关键的是考虑项目所在区域及所在商圈商业发展水平。首先，商圈内存在多少竞争对手，业态分布是否均衡。其次，商圈内租金分布是否呈现线性关系，同一街道不同业态的租金差异。最后要考虑承租者的承租心理价位，需要对两个因素进行预判，一是区位因素，二是初期经营的收益。在此基础上，确定项目租金的定价思路和策略方案。
1租金定价思路。①区域租金水平：对于中型及以上社区商业项目，可以以1.5公里范围内商业租金价格为参考；中小型的社区商业则以项目1公里范围内商业租金价格作为参照；②对标项目：根据项目定位，参考商圈内同类型项目租金水平；③充分考虑租户的承租能力：租户所经营的业态种类、店铺的面积大小、店铺所处的楼层位置、沿街展面、市场中该租户所处业态的行业租金标准等等；④项目地理位置、发展前景：项目所在区域未来是否重大利好，如城市轨道交通升级、区域行政或商务规划等因素。主要策略方案。①主力商家：针对主力店，品牌形象较好商家，通常采取宽松的租金策略，例如：“低租金+长年限”的策略，目的是为顺利引进并推动后续中小商家的招商。②中小商家：中小商家有从众心理，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，尤其是在展示面优、低楼层主要入口的位置，租金可以适当提高，以此来提升项目整体租金水平。③租赁年限、免租期：根据不同的业态，租赁年限和免租期有所区别。一般例如零售、服务业态控制在-3年；餐饮、主次力店为5-8年。免租期一般的时长为1-3个月，为确保商家持续经营，对于需要6个月以上免租期的商家应采取分年度、分阶段给予支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。④履约保证金：为了确保合作双方的经济利益和法律保证，签约时一般会对商家收取履约保证金，一般中小商家-3个月，中型以上商家3-6个月以内，主力店根据双方的协商酌情收取。收租方式不同的业态上，对于租金支付方式存在着很大的差异，例如：服装类、餐饮类业态在运营方式上存在固定租金、纯扣率、固定租金加扣率或者固定租金与扣率两者取高的这四种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。1固定租金。固定租金与营业额无关，可定期调整，但不适合商业环境变化大的项目，其优点是租金收益稳定租户可以靠提升营业额来增加收入。缺点是租户营业额的增加部分业主不能享受增收，修改租金模式较为困难。固定租金+扣率租金。此种方式与营业额息息相关，除固定租金外，加计扣率租金部分，但一般扣率较低。其优点是租金收益稳定，扣率部分租金可期且可以分享租户的增收。缺点是需要对营业额有充分、真实、有效的管理。3纯扣率。纯扣率的租金方式是单纯依照营业额收益计算扣率租金。一般根据不同业态给予的扣率高低不尽相同。其优点是租户营业额增加，租金收益随之增加。缺点是租金收益不稳定，需要对营业额有充分、真实、有效的管理，租户的风险较低，容易造成租户营业额提升的动力匮乏。4固定租金与扣率租金两者取高。此种方式以最低保底租金或实际营业额抽成二者中全额最高者作为租金计费。其优点是租金收益有稳定性保证，租户的营业额增加至一定程度，将为业主带来更高的收益。缺点同样是需要对营业额有充分、真实、有效的管理，并且租户对于此种租金支付方式的接受议意愿较低。招商优惠政策为了增加租户的信心，秉持合作共赢的原则，业主或商业管理者需要在前期制定好招商的优惠政策，在招商的过程中灵活运用，针对不同业态不同商户的实际需求，给予一定条件的支持，总结招商的优惠政策如下：
社区商业招商对象社区招商招什么？很多人说招商就是招商品、招商户，双方达成后顺利开业就是招商。其实招商并不是这么简单的问题，在做一个项目的前期，我们就需要确定项目的两大群体：消费群体和招商对象。消费群体在以往的社区客群研究中已有介绍，此处就不再细述。对于招商对象，以金桥·佳邻坊项目为例，根据项目实际情况，笔者将所涉及的大致业态分类如下：
详细了解商户物业条件在了解了大致的分类后，我们有必要对各业态的物业选址条件进行详细的了解，做到“知彼知己、百战不殆”，在后期与商户的谈判中能够明确知道对方的需求。在金桥·佳邻坊项目运作的过程中，我们根据每种业态的物业选址要求，在改造设计中充分考虑商家的需求，避免后期的重复改造，节省了大量的成本。下表是各业态的物业选址总结：
招商技巧和原则招商工作是个繁琐而又精细的工作。在甄别商户和谈判商户的时候，需要遵循几大原则：1差异经营、尽量避免同质化。“同质化”并不是简单的品牌重复，业态重叠。在商业地产遍地开花的现今，街头巷尾大至购物中心综合体，小至街铺底商都存在同质化的现象。因此，要做好社区商业，就需要差异化经营，避免同质化。“放水养鱼“法。市场培育即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢格局。有了这样的“池塘”，就可以根据业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，根据项目的体量大小确定业态，原则上同一业态商家允许-3家入驻，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺装修风格有一定要求。3推荐文章
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