引言
对于购房，青岛人普遍感受是不得不买，投资属性已越来越小。当前，青岛市改善、投资及二手房需求多集中在中心城区。黄岛区潜力很大，但住宅库存量也很可观，二手房几乎没有市场。未来青岛市区的购房需求依然可观，特别像市北区北部和李沧区这样的区域仍具潜力。郊区目前库存量较高，无论开发还是购房都应慎重。
一．经济总量稳居全国前15位，经济开始加速转型
青岛市地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，同时与日本、韩国往来较为便利。从城市群划分来看，青岛属于环渤海城市群。从城市级别来看，青岛是全国15个副省级城市之一，经济总量也基本稳定在全国前15位。截至年，青岛全市常住人口为.6万人，其中市区常住人口.6万人，青岛属于人口流入型城市。从各区域的人口分布来看，与原胶南市合并后的黄岛区常住人口达到万，为人口最多的区域。
图：截至年青岛市各区常住人口数量
青岛最早以港口贸易与传统制造业为主要产业，区域内优质企业多以大型国有或集体为主，非公有制经济缺乏活力。近年来青岛在金融、服务以及高端制造业领域发展较快，各类产业园区不断建立，经济开始加速转型。
二．房地产市场量增价跌，出清周期缩短，区域及需求分化明显
住宅销量创历史新高，价格连续16个月同比下跌，出清周期缩短。青岛年住宅销售规模创历史新高，成交面积达到万平米，较年增长明显。根据中国指数研究院百城价格指数，青岛新建住宅价格连续16个月同比下跌，且跌幅较大。从库存来看，截至年12月，青岛住宅可售面积为万平米，虽较年年底提高，但随着销售回暖，截至年12月，出清周期缩短至15.8个月，为年4月以来最低。
图：青岛市各区域商品住宅销售面积、可售面积及成交均价情况
区域分化日趋明显。从年住宅销售情况来看，黄岛区、城阳区等新区、郊区销售面积领先，而传统核心城区市北、市南以及崂山区成交面积相对较少，价格却明显高于其他区域。目前，青岛市区的存量土地十分有限（市南区近五年来仅供应一块住宅用地，而市北区、崂山区的供地也逐年减少），但需求旺盛，导致市区房价保持较高水平；而郊区及县级市近几年房地产投资过热，导致区域内住宅库存量高企，虽然成交量领先，但库存依旧较大，价格仍然较低。
改善、投资及二手房需求多集中在中心城区，刚需多集中于新城区及开发区。目前青岛中心城区的市北、市南以及崂山区的新建住宅已越来越少，且有逐渐高端化的趋势。由于青岛市属于较为典型的低收入、高消费城市，当前这些区域购房主力多为本地居民的改善型需求和外地投资客需求，外来务工人员的刚性需求多集中在新城区或开发区，在城区内更多考虑的是二手房。
见闻感受：房是不得不买，投资属性越来越小。从春节期间与亲朋的交流中可以发现，本地青年人普遍因结婚计划买房或已经买房，多数人会选择购买市区新房。由于青岛居民收入与房价严重不对等，所以本地孩子通常都会借助家庭的力量买房或解决首付，通常的做法是卖掉家中多余的老房子，添钱购买新房。现在，多数人对青岛房地产的看法较悲观，认为买是因为不得不买，而不再是投资。
黄岛区潜力很大，但住宅库存量也很大。春节假期，我驱车考察了青岛西海岸新区（黄岛区），这里是青岛楼市当前的热点区域，成交量及库存量均为全市最大。
交通方面，从青岛市区开车走胶州湾隧道到达黄岛区，在不堵车的情况下也就30分钟左右，总长公里的滨海大道贯穿沿海一线，将青岛、黄岛、红岛连为一体。交通通达市区，十分便利，已有多条交线路开通，未来还将有五条地铁线联通这里与市区。经济方面，这里作为第九个国家级新区和重要的港口，经济实力雄厚，年经济总量为山东省市辖区之首，目前区域内各类产业园、保税区发展迅猛，吸引众多高新企业入驻。人口方面，黄岛区目前已成为青岛市人口最多的区域，外来人口增量也在各区域中领先。从春节期间的表现就能看出，放假期间黄岛多数餐厅网点都关门歇业，商业区行人更是门可罗雀，可见黄岛区外地人口比重之大。
总体来看，黄岛区交通便利，经济具有发展潜力，外来人口流入显著，具有发展潜力，居住环境优越，然而，其库存量也相当大。抛开数字，在黄岛绕行一圈，最大的感触就是这里的住宅高楼林立，更为可怕的是吊车数量更甚于楼宇，除去个别品牌开发商的项目，多数楼盘去化情况堪忧，楼盘烂尾现象普遍存在。为解决库存问题，政府把原本属于市区的教育、医疗资源都搬过来，并引入万达环球影视基地这样的大项目，青岛本地人在谈到黄岛的发展潜力时无一例外持肯定态度，但当提及去黄岛投资置业，却大都摇头，现在这里的新房价格每年仍上涨，但是二手房却没有市场，因为新房实在太多。
中国指数研究院组织名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存策略建言献策。
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