摘要
Abstract
郑州大规模城中村改造是涉及70万人的民生问题,也因此凸显出政府前期科学规划的缺失。高昂的房价与租房困难,以及公租房的紧缺,造成郑漂不断搬家,很多怀揣着城市梦的农村人无奈离开,并衍生了一系列社会问题。对于城市的改造如果不能科学有序地进行规划,造成的不仅是人才的流失,更是城市经济发展的损失。
背景
Setting
河南是农业大省,全省一亿多人,省会城市郑州,大部分80后、90后都有一个能在郑州安家置业的梦想。
郑州市区面积.3平方公里,人口万,平均工资(人口基数、贫富差距相对都较大),全郑州二手房一月均价元/平方米,新房一月均价元/平方米。而事实上,我最熟悉的一个小区,并不是CBD中心,只是一栋普通的、高层,二手房房价已经达到元/平方米。年,多个城市房价下滑,郑州市房价却一直逆向上升。而对于大部分郑漂来说,面临一个问题:房价太高买不起,工资太低难以承担高额的房租和不断上涨的物价。
在郑州市区,散布着大大小小个城中村。它们是数以万计大学毕业生、外来青年在郑州落脚的第一站,是这个城市从前最柔软的内地。它们支撑着每一个闯世界的人,温暖着每一颗繁忙疲乏的心,见证着每一个成功者的故事。但是,跟着城市的变迁,城中村逐渐被改造,开端变得漂泊不定。
年7月17日,郑州市政府同意20个城中村进行改造。至此,郑州市建成区内个城中村已有个获批改造。
郑州城中村全景
不断搬迁的郑漂与郑州最难租房时代九个城中村拆,70万“郑漂”都要挪窝。
目前,杨君刘村的拆迁工作已启动,村内的外来人口和村民开始外迁。此次郑州陈寨、庙李、张家村、刘庄、邵庄、杨君刘等城中村的拆迁工作也将启动,目前,开发商正在与村民商讨拆迁补偿方案。
郑州刘家村街景
杨君刘村有外来人口8万人左右,其它几个村有外来人口30余万,9大城中村“郑漂”加起来有70万人左右。不出意外的话,在接下来的一两个月里,这70万“郑漂”都得搬家。
“三环以内,三室的,基本没有元以下的了。”在房屋中介工作的小郑说,说起来他自己都吓一跳,两年前,他刚开始从事中介工作时,三环以内,普通的三居室房屋,元到处都是,而现在元都很难找到了,除非一些老旧小区,家具简单,条件很一般,条件稍好一点的都在元以上了。而涨幅最明显的就是9月和10月。小郑说,郑州北区的城中村一拆,郑州将进入最难租房时代。一个出租信息挂上去,几分钟就有十几个电话打来。
陈寨呈现城中村普遍社会问题陈寨被称为郑州的“小香港”,每每太阳下山,陈寨就迎来沸腾,距离很远就能够感受到它的人气与繁华。文化路两旁,服装、化妆品、植物、箱包、手机配件……各种摊位林立,吸引不少人驻足。
郑州城中村维修家电的店铺
但是,作为郑州第一大都市村庄,繁华的背后,又是郑州第一乱。熙熙攘攘人群中,烟雾缭绕,醉酒的扰攘,打架的撕扯,救护车的悲鸣,浓妆艳抹、奇装异服的女人和男人,按摩店的彩灯闪着人们的眼睛……
城中村的“出租经济”,用低廉的生活成本,吸引了大量流动人口。各种纠纷、盗窃等层出不穷,治安管理成为一大难题。
面积仅有0.平方公里的陈寨,拥有多幢十几层的高楼,是金水区面积最大、人口最多、社情最复杂的城中村。走进陈寨,地上垃圾遍地,天上是“天罗地网”,楼间距有的不过几十厘米,“握手楼”、“接吻楼”不在少数。消防车对这里只能望而却步,一旦遇到紧急情况,也是爱莫能助。
超八成住户是80、90后,公租房缺口巨大某网络调查针对城中村住户,共计个受访者参与。结果显示,城中村中55.08%系外来务工的郑漂族,其中80、90后一共占86.52%。这产生了对于公租房申请的疑问。
郑州市保障性住房办公室提供统计数据显示,截至目前,郑州市累计受理公共租赁住房申请达到户,其中,中等偏下收入家庭户,新就业职工人,来郑务工人员人,单位申请户、人。总体来看,郑漂族在申请户数中占三分之二左右。
现实是,公租房缺口巨大,难以满足郑漂所需,若想“柳暗花明”需要新的思路。真正的问题在于,即使申请了公租房,并不一定能如愿以偿。
城镇化进程加速问题凸显对于城中村拆迁,来自官方的说法是:从治安问题到消防问题,从卫生问题到城市发展……在城市化进程上,城中村制约着城市的发展,限制了城市化进程。
郑州城中村拆迁后的空旷
基于这种考虑,年9月,《郑州市城中村改造规定(试行)》正式发布,这也标志着郑州市城中村改造正式启动。
此后,郑州市首批17个改造试点陆续推进,其中以西史赵村、燕庄和西关虎屯最为典型。西史赵村改造后的“普罗旺世”,成为红极一时的明星楼盘;燕庄改造后的曼哈顿广场商业区成为郑州地标性街区之一;西关虎屯改造后的郑州国贸,也成为郑州一个新的地标性商业中心。
管城区西堡村改造效果图
截至目前,郑州城区个自然村,如今已有余个村获批改造。近几年来,郑州市一直在极力推进郑州都市区建设,而加快城中村的拆迁改造是其中的一个重要方面。
一方面,郑州市政府加大了对城中村的改造进程。另一方面,公租房的房源问题解决的缓慢,两方面挤压,凸显出了70多万郑漂族“无家可归”的尴尬局面。
政府规划与“郑漂族”问题解决的重要意义不可否认,70余万郑漂大军就是70多万个人才资源和劳动力资源,他们也曾为这个中部省会城市的经济社会建设作出过不可忽视的贡献。这其中不乏隐藏着行业的领军人物,城市的建设需要更多的人才提供智慧创造和体力劳动。如果不好好利用,将是这座城市的一大损失。
一边是郑漂族急于寻找安身之处,一边是公租房供不应求,这个问题怎么解决?
城中村之所以这么繁荣,侧面表明政府提供的保障性住房严重不足,市场需求为城中村提供了发展空间,而政府缺位导致城中村畸形发展,以致改造成本和难度不断加大。如果政府把这个责任承担起来,作为民生问题工作的重中之重来解决,那么,城中村自然也就不会存在脏乱差的问题了。
目前,郑州市公租房呈现过于分散、管理难度大、运营成本高的特点,年5月份,房管局专门出台政策,进一步优化公租房的建设模式。而“项目集中建”和“区域集中建”相结合的模式正是该局目前探索的公租房“郑州模式”。近几年,郑州市预计交付公租房达到2万余套。而这些公租房将全部面向社会分配。如果,今后地产市场闲置的库存较多,郑州也可能采购商品房转为公租房。
城中村改造不仅解决社会问题,更多的涉及一些漂泊在这个城市人群的民生问题,令70多万人“无家可归”凸显出政府前期科学规划的缺失。
在进行规划和实施前,政府就应当做好时间的预留和提前做好分流的预案,提前给郑漂族一个缓冲的时间段,提前为这些人解决住房的租用区域,然后再采取有序开发的方法才是上策,否则不仅仅是人才的流失,更多的是城市经济发展上的损失。
中国指数研究院组织名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底,并对未来市场空间和投资机会进行分析,为去库存策略建言献策。
《回家乡探楼市盘库存》更多精彩专题
中指分析师春节“探楼市、盘库存”系列总结一:风险城市如何破局?
吉林吉林:江城楼市飘雪,暖春难期
辽宁抚顺:东北老工业城市转型中的楼市困局
江西宜春:明月之都,库存化解之光由谁点亮?
兰州新区:这里的黎明静悄悄
长沙湘江新区:天时地利人和,楼市蓄势待发?
重庆南川涪陵:新城区建设中的楼市阵痛
江西玉山:冰为溪水玉为山,“旅游+”助力楼市发展
天津蓟县:山前产业带如何突破“洋房、别墅”去库存之关?
黑龙江望奎:政府“开源节流”,攻坚楼市去库存
浙江安吉:论Hellokitty对竹乡楼市的药效
山东高唐:鲁西北小县城,未来楼市出路难寻
陕西华阴:华山论楼市,何以去库存?
河北保定:“大保定”时代来临,进击中的主城区房价势不可挡
河北定兴:政策利好见曙光,危机四伏谋生机
天津武清:搭乘“协同”快车,武清演绎双城发展
浙江湖州:江南清丽地,楼市迎机遇
辽宁锦州:工业重镇,高库存之忧何解?
安徽阜阳:楼市迎新春,返乡置业正当时
安徽合肥:房价能否进入“万元时代”?
湖北武汉:全国住宅“销冠”还将续写华章
江苏南京:楼市持续火热,房价超过广州
吉林长春:楼市能否迎来春天?
山西太原:龙城棚改焕新颜,何解库存之风险?
陕西咸阳:产业“东风”能否驱散楼市“阴霾”?
湖北武穴:小城窘境,期待破局
湖北荆州:古城楼市如何蜕变?
湖北随州:高库存是城镇化进程中的“阵痛”
湖北红安:农民攻“城”正当时,将军故里楼市热
浙江舟山:春风徐来陌上花开
广州汕头:跌入四线的经济特区,为何仍是房企抢夺之地
内蒙古赤峰:草原之城的楼市变迁
安徽安庆:“房票安置”给寒风中的楼市披了一件外衣
安徽桐城:文都桐城楼市面面观
江西广丰:供需错配下的楼市能走多远
河北唐山:膨胀遭遇滑铁卢,市场进入“寒潮期”
福建龙岩:电商冲击之下,商铺难以消化
山西临汾:“煤都”楼市路在何方
更多内容请查看
搜房产业网
推荐文章
热点文章